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Pour la plupart des familles, posséder une maison est le principal moyen d’accumuler de la richesse et de la transmettre aux générations futures.
Mais à Philadelphie et dans d’autres villes américaines, des études ont montré que si vous vivez dans un quartier noir ou hispanique, votre maison est plus susceptible d’être évaluée en dessous de sa valeur marchande par rapport aux maisons situées dans des quartiers blancs non hispaniques. C’est ce qu’on appelle le biais d’évaluation de la maison.
Une évaluation représente une opinion d’expert sur la valeur d’une maison. Il est déterminé par un professionnel agréé qui applique les règles et pratiques standard de l’industrie.
L’évaluation est essentielle pour obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison ou pour refinancer un prêt hypothécaire existant. Il peut déterminer si un demandeur obtient un prêt hypothécaire et influencer le coût du prêt hypothécaire. Par exemple, si un emprunteur doit contracter un prêt hypothécaire pour plus de 80 % de la valeur d’une propriété, il peut être tenu de payer une assurance hypothécaire privée dans certains cas. Obtenir la bonne valeur d’expertise est essentiel pour garantir que les acheteurs de maison et ceux qui cherchent à refinancer un prêt hypothécaire puissent le faire dans des conditions justes et égales.
Nous sommes deux universitaires qui étudions les lieux urbains et les personnes qui y vivent. Ensemble, nous avons plus de 80 ans d’expérience de travail au sein d’agences fédérales des droits civiques, d’enseignement dans des universités de recherche et de conseil auprès du secteur du logement, des agences municipales et étatiques et des organisations à but non lucratif.
Plus récemment, nous avons travaillé avec la maire de Philadelphie, Cherelle Parker, sur un plan visant à réduire les préjugés raciaux dans les évaluations de maisons à Philadelphie.
Loi sur le logement équitable de 1968
En 1968, le président Lyndon Johnson a signé le Fair Housing Act, qui rend illégal le refus d’un logement en raison de la race, de la couleur, de la religion ou de l’origine nationale. Le Congrès a ajouté le sexe en 1974, ainsi que le handicap et la situation familiale en 1988.
Le Fair Housing Act a été adopté sept jours seulement après l’assassinat du révérend Martin Luther King Jr. et deux mois après la publication du rapport de la Commission Kerner. Ce rapport fédéral examinait les causes de la violence raciale aux États-Unis dans les années 1960 et concluait : « Notre nation se dirige vers deux sociétés, une noire, une blanche, séparées et inégales. »
L’adoption de la Fair Housing Act n’a pas mis fin à la discrimination en matière de logement. Mais au fil des années, la ségrégation résidentielle a diminué lentement, et les actes discriminatoires les plus flagrants et les plus manifestes, tels que les incendies de croix et les blockbusters, se produisent rarement.
Ces dernières années, l’attention s’est portée sur les disparités raciales dans l’évaluation des maisons établies par les évaluations. Cela reflète, en partie, certaines allégations publiques très médiatisées de préjugés raciaux dans l’évaluation, révélées par le « blanchiment » de leur maison par les propriétaires.
Le blanchiment à la chaux décrit comment un propriétaire noir qui reçoit une mauvaise évaluation supprime tous les signes indiquant qu’une personne noire vit dans une maison, remplace les photos de famille par des photos de personnes blanches et a un ami blanc à la maison lorsqu’un deuxième évaluateur arrive, donnant l’impression qu’il s’agit de la maison d’une famille blanche. Un biais est révélé lorsque la deuxième évaluation produit une valeur plus élevée que la première.
Le fait que 94 % des évaluateurs et évaluateurs aux États-Unis soient blancs peut être un facteur contributif.
La discrimination lors des évaluations est injuste, contribue aux disparités raciales en matière de richesse et viole le Fair Housing Act.
Le biais dans l’évaluation des maisons est un problème national
De nombreuses études établissent que les maisons situées dans les quartiers noirs et bruns aux États-Unis, toutes choses égales par ailleurs, sont moins valorisées que les maisons comparables situées dans les quartiers blancs. Le biais d’évaluation n’est qu’un facteur parmi d’autres, tout comme les pratiques historiques et contemporaines en matière de redlining et d’immobilier, les choix individuels et d’autres facteurs.
Une façon d’identifier la discrimination en matière d’évaluation serait de comparer la fréquence à laquelle les évaluations sont inférieures aux prix de vente convenus dans les quartiers non blancs par rapport aux quartiers blancs. Nos recherches ont montré que les évaluations elles-mêmes sont parfois des représentations biaisées de la valeur des maisons.
À l’échelle nationale, le pourcentage d’évaluations inférieures au prix de vente est nettement plus élevé dans les quartiers non blancs que dans les quartiers blancs. Il n’y a aucune raison apparente pour que les évaluations soient systématiquement supérieures ou inférieures aux prix de vente dans les quartiers non blancs ou blancs.
C’est aussi un problème de Philadelphie
Le biais d’évaluation persiste également à Philadelphie, comme nous l’avons démontré dans nos propres analyses en utilisant l’ensemble de données d’évaluation uniforme de la Federal Housing Finance Agency, ou UAD.
L’UAD est la seule source d’information au niveau du quartier sur l’activité d’évaluation de maisons. Cependant, l’ensemble de données fait état de moins de la moitié des secteurs de recensement de Philadelphie, car la FHFA supprime souvent les données pour des raisons de confidentialité. Dans les secteurs où il y a peu de transactions, la déclaration des données pourrait permettre d’identifier les propriétaires individuels.
Plus tôt cette année, nous avons utilisé une approche différente en utilisant les données sur les prêts 2021-24 de la Home Mortgage Disclosure Act. HMDA est une base de données fédérale publiée chaque année contenant des informations détaillées sur la plupart des demandes de prêt hypothécaire aux États-Unis. Les données incluent la race, les caractéristiques du prêt hypothécaire, la valeur de la propriété, l’emplacement et d’autres détails.
Nous voulions comprendre s’il existait une tendance à refuser des demandes de prêts hypothécaires de refinancement avec retrait d’argent lorsque le seul motif de refus du prêteur était la garantie, qui est généralement établie par l’évaluation. Les prêts hypothécaires de refinancement avec retrait de fonds sont des prêts qui remboursent le prêt existant du propriétaire et permettent à ce propriétaire d’emprunter en outre une partie de la valeur nette de sa maison.
Notre étude montre qu’il était beaucoup plus fréquent que la garantie soit la seule raison de ce refus dans les quartiers non blancs et pour les propriétaires non blancs.
C’était le cas, que le propriétaire recherchait un prêt hypothécaire conventionnel ou un prêt hypothécaire assuré par la Federal Housing Administration. Les emprunteurs FHA ont souvent un crédit ou un acompte inférieur à celui d’un emprunteur conventionnel et paient des frais d’assurance qui compensent le risque plus élevé qu’ils représentent.
Ces deux études basées à Philadelphie ont utilisé des méthodologies différentes pour arriver à la même conclusion, que nous avons partagée dans un rapport de septembre 2025 pour le Fonds de réinvestissement à but non lucratif, dont l’un de nous est conseiller principal. Cette conclusion est la suivante : que vous souhaitiez acheter une maison ou accéder à la richesse stockée dans la maison que vous possédez déjà à Philadelphie, vous êtes désavantagé dans l’évaluation de l’immobilier si vous êtes une personne de couleur ou si la maison est située dans un quartier majoritairement noir ou hispanique.
Solutions possibles
Des remèdes existent, mais dans le climat politique actuel, le fardeau repose de plus en plus sur les gouvernements locaux, les groupes de défense à but non lucratif et les acteurs industriels plutôt que sur le gouvernement fédéral.
Plus de transparence : le secteur de l’évaluation immobilière est opaque. Bien que l’ensemble de données d’évaluation uniforme fournisse un certain aperçu des biais d’évaluation, une grande partie de ses données ne sont pas publiques. De plus, le Département américain du logement et du développement urbain n’a pas inclus de données d’évaluation au niveau des quartiers pour les transactions de la Federal Housing Administration.
Une base de données nationale des évaluations, similaire à la base de données HMDA pour les demandes de prêt, améliorerait la transparence et la responsabilité. Même si la HMDA n’a pas éliminé la discrimination en matière de prêt, elle constitue un outil précieux pour découvrir et lutter contre la discrimination.
Informez-vous : Une évaluation équitable garantit que les propriétaires ont une opinion indépendante, précise et experte de la valeur de leur maison. Mais les propriétaires doivent comprendre comment cette opinion a été dérivée et comment ils peuvent contester cette opinion de valeur, le cas échéant. Certains prêteurs permettent désormais à un propriétaire d’obtenir un deuxième avis s’il estime que la valeur estimative est inexacte.
Sensibiliser le public : les responsables locaux peuvent informer le public sur les détails des évaluations et décrire ce qui peut être fait en cas de biais. Philadelphie prend des mesures. Le programme de biais en matière d’évaluation des maisons de la ville vise à accroître la diversité des évaluateurs locaux, à améliorer la transparence des évaluations et à éduquer les consommateurs.
Déposer une plainte : le HUD a considérablement reculé dans la lutte contre les biais d’évaluation, notamment en dissolvant le groupe de travail PAVE de l’ère Biden, qui faisait des progrès sur la question. L’administration Trump a encore entravé l’application du Fair Housing Act en procédant à des licenciements et en retirant des politiques critiques jugées efficaces depuis longtemps dans la lutte contre la discrimination en matière de logement.
Néanmoins, ceux qui pensent avoir été soumis à un biais d’évaluation peuvent déposer une plainte auprès du HUD ou de leur agence nationale ou locale de logement équitable. Cela créera au moins un enregistrement de la fréquence du problème.
Compte tenu du rôle réduit du gouvernement fédéral aujourd’hui, les agences de défense des droits civiques et les organisations à but non lucratif au niveau national et local ont une charge supplémentaire pour garantir que les violations présumées fassent l’objet d’enquêtes et, le cas échéant, de poursuites.
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