Le plan de logement abordable de 2 milliards de dollars de Philadelphie repose fortement sur les obligations municipales, qui peuvent comporter des coûts cachés pour les contribuables

L’initiative des opportunités de logement de la maire de Philadelphie, Cherelle Parker, a fait une initiative facile, qui a été incluse dans le budget de la ville, adoptée le 12 juin 2025, est un effort ambitieux pour relever les défis de logement abordable de la ville.

Parker a promis de créer ou de préserver 30 000 logements abordables dans toute la ville, au coût d’environ 2 milliards de dollars.

Pour aider à financer le plan, l’administration Parker indique qu’elle émettra 800 millions de dollars d’obligations de logement au cours des trois prochaines années.

Dans un rapport d’avril 2025 sur le plan de logement, l’administration Parker admet que, à la lumière de la baisse des investissements fédéraux dans des logements abordables, le produit des obligations municipales émis par le gouvernement local «a assumé un rôle dédié» dans les programmes de logement de Philadelphie.

Souvent, seuls les trésoriers de la ville et les comités financiers des conseils municipaux prêtent attention aux détails de ces obligations municipales.

En tant que professeur de droit qui étudie l’impact social des liens municipaux, je pense qu’il est important que les résidents de la ville comprennent comment ces liens fonctionnent également.

Bien que les obligations municipales font partie intégrante des efforts de la ville pour accroître l’accès aux logements abordables et à taux du marché, ils peuvent inclure des coûts et des exigences cachés qui augmentent les prix de manière à rendre les services de la ville inabordables pour les résidents à faible revenu.

Comment fonctionnent les obligations municipales

La plupart des gens savent que les entreprises vendent des actions en bourse pour augmenter le capital. Les gouvernements des États et locaux font la même chose sous la forme d’obligations municipales, qui les aident à collecter des fonds pour couvrir leurs dépenses et financer des projets d’infrastructure.

Ces obligations sont une forme de dette. Les investisseurs peuvent acheter un intérêt dans l’obligation et, en échange, le gouvernement local promet de rembourser l’argent avec intérêt dans une période spécifiée. L’argent des investisseurs fonctionne comme un prêt au gouvernement.

Les obligations municipales sont souvent utilisées de sorte qu’une génération de contribuables n’a pas à supporter le coût total d’un projet qui bénéficiera à plusieurs générations de résidents. Le coût de la construction d’un pont, par exemple, qui sera utilisé pendant des décennies, peut être réparti sur 30 ans afin que les résidents remboursent lentement le prêt au fil du temps plutôt que les résidents de selle avec d’énormes augmentations d’impôts un an pour couvrir le coût.

Cependant, le coût de l’emprunt fait augmenter le coût des projets en ajoutant des paiements d’intérêts de la même manière qu’une hypothèque ajoute au coût global de l’achat d’une maison. Dans l’ensemble, le marché et l’État et les gouvernements locaux ont historiquement considéré ce coût comme un compromis digne.

Certaines obligations municipales ont des limites

L’administration Parker a plusieurs options lorsqu’il s’agit de lever des capitaux sur le marché municipal.

La méthode la plus courante est par le biais d’obligations d’obligation générales, qui sont soutenues par l’autorité de la ville d’imposer et de percevoir des impôts. Les détenteurs d’obligations comptent sur la «foi et le crédit» de la ville pour leur assurer que si la ville a du mal à rembourser la dette, la ville augmentera les impôts sur les résidents pour obtenir le paiement.

La ville prévoit d’utiliser des obligations générales pour aider à financer son plan de logement abordable, mais il y a des limites sur la quantité d’emprunt de cette façon. La constitution de l’État limite la capacité de Philadelphie à contracter une dette à un total de 13,5% de la valeur de ses biens immobiliers imposables évalués, sur la base d’une moyenne de ce montant pour les 10 années précédentes.

Philly a une autre option

La ville, cependant, a également le pouvoir de prendre une autre forme de dette: les obligations de revenus. Les obligations de revenus reposent sur des sources de revenus spécifiques au lieu du pouvoir d’imposition du gouvernement. Les juridictions émettent des obligations de revenus pour financer des projets ou des services particuliers – généralement ceux qui génèrent des revenus à partir des frais payés par les utilisateurs.

Par exemple, une entreprise de services publics ou d’électricité publique s’appuie sur les frais d’eau et d’égouts ou les taux d’électricité et les frais pour rembourser leurs obligations de revenus. De même, une autorité de transport s’appuiera sur des péages pour rembourser les obligations de revenus émises pour construire une route à péage, comme le Pennsylvania Turnpike.

En vertu de la loi de l’État, les obligations de revenus sont des «dettes non à la dette». Ce ne sont pas des dettes dues par la ville, car la ville n’a pas promis de rembourser la dette grâce à l’utilisation de ses propres pouvoirs d’imposition. Au lieu de cela, les personnes qui paient les frais pour utiliser le service remboursent la dette.

Depuis que les États ont commencé à fixer des limites plus strictes sur la dette à la suite de la Grande Dépression dans les années 1930, les villes des États-Unis ont de plus en plus utilisé des obligations de revenus pour franchir les limites de la dette de l’État et financer toujours les services publics précieux, y compris des projets de logement abordables.

Lorsqu’une autre entité gouvernementale – plutôt que la ville – émet la caution et que la ville leur paie des frais de service pour le faire, c’est une forme de ce qu’on appelle la dette de conduit. Cette obligation de payer les frais de service à l’autre entité gouvernementale est la dette de conduite que la ville verse de son fonds général.

À Philadelphie, la dette des conduits comprend des obligations de revenus émises par la Philadelphia Authority for Industrial Development et Philadelphia Redevelopment Authority.

Des exercices 2012 à 2021, la dette en circulation de la ville des obligations d’obligation générale payée pour son fonds général se situait entre 1,3 milliard de dollars et 1,7 milliard de dollars par an. Cependant, la dette des conduits de la ville a dépassé ce nombre chaque année, allant de 1,8 milliard de dollars à près de 2,3 milliards de dollars. Au cours des dernières années, la dette des conduits a été inférieure à la dette de la ville contre les obligations d’obligation générale.

La ville maintient des dettes de conduits sur ses livres – et est obligé de le rembourser – même s’il provient d’obligations émises par les autorités du développement, car ces dettes remontent à la ville. Dans les obligations émises par ces agences, la ville devient en fait comme un client de l’agence. La ville est généralement obligée de payer les frais de service d’agence dans le cadre d’une obligation contractuelle qui ne peut être annulée.

Les revenus sur lesquels les obligations des agences de développement s’appuient, l’argent à partir de laquelle les obligataires s’attendent à être remboursés, ne provient pas des frais que les résidents versent de leur propre poche – par exemple par le biais des ventes de billets d’un stade sportif construit avec des obligations de revenus. L’argent sort plutôt du trésor de la ville.

Une faille dans un logement abordable

Il s’agit essentiellement d’une lacune pour la ville pour contourner les limites de la dette fixées pour Philadelphie dans la Constitution de l’État. Parfois, la créativité au gouvernement nécessite d’utiliser des lacunes pour faire le travail – pour accéder au oui au lieu d’une impasse.

Considérez cette analogie. Disons que votre sœur contracte un prêt bancaire pour acheter une voiture pour vous car votre limite de crédit est maximale. Elle compte sur vous pour la rembourser et elle utilise votre paiement pour payer la banque. Mais si vous ne la remboursez pas, elle n’est pas responsable par la loi d’avoir payé la banque elle-même. Donc, c’est votre dette, mais elle est le conduit.

Si la ville se tient responsable, elle peut utiliser la dette de conduite de manière responsable pour faire de la construction de logements abordables une réalité.

Le bureau du maire n’a pas répondu à mes questions pour savoir s’ils prévoient d’utiliser des dettes de conduits émises par une autorité de développement, si cette dette de conduit inclurait les frais de service et quels fonds seraient utilisés pour payer ces frais.

Dans sa quête pour accroître l’accès aux logements abordables, l’administration Parker devrait, à mon avis, être conscient de limiter les frais de service qu’il accepte de payer – qui n’ont pas de limites légalement prescrites – et expliquent également où il trouvera des revenus pour couvrir ces coûts. Par exemple, proviendra-t-il de la vente de terres appartenant à la ville? Frais facturés aux développeurs? Ou une autre source?

Sinon, les contribuables peuvent être laissés à pied une facture essentiellement illimitée.

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