Les incendies de forêt qui font rage à Los Angeles préparent le terrain à un cauchemar immobilier.
Des milliers de maisons et autres structures sont détruites et des centaines de milliers d’habitants ont été évacués à plusieurs reprises. Beaucoup ne reviendront pas avant des mois, voire jamais. Sans abri en un instant, ils inondent désormais le marché immobilier, cherchant désespérément un abri.
Le marché immobilier de Los Angeles est mal équipé pour faire face à cette crise. C’est déjà l’un des marchés les plus chers du pays pour acheter ou louer un logement, en grande partie à cause d’une pénurie importante et croissante de logements abordables. Cette pénurie ne fera que s’aggraver avec la destruction de nombreux bâtiments ravagés par les incendies.
Depuis deux ans, j’étudie les effets de catastrophes naturelles comme celle-ci sur les marchés du logement locatif. En tant que professeur d’immobilier, j’ai analysé la question à distance, en passant au crible les données.
Cette fois, cependant, en tant qu’habitant de Pasadena, j’ai vu le carnage de près. J’ai regardé l’Eaton Fire se propager à travers les montagnes depuis mon porche arrière. J’ai aidé des amis à évacuer avant que leur quartier ne soit consumé par les flammes. Maintenant, ils sont assis à ma table à manger alors qu’ils traitent ce qu’ils ont perdu et cherchent un nouvel endroit où vivre.
Malheureusement, d’après mes recherches, je n’ai aucun doute sur la suite.
Pourquoi les catastrophes font grimper les loyers
La rareté est l’ennemie de l’abordabilité. C’est l’un des principes centraux de l’économie. Quand trop de gens recherchent trop peu de produits, les prix augmentent.
On pourrait donc s’attendre à ce qu’une catastrophe naturelle, qui détruit les logements et inonde les logements restants de nouveaux locataires, fasse grimper les loyers, du moins à court terme.
C’est exactement ce que mes recherches ont révélé – mais ce n’est pas seulement à court terme.
Il y a deux ans, j’ai travaillé avec une équipe de chercheurs pour préparer un rapport pour la Brookings Institution, dans lequel nous avons compilé une base de données sur les catastrophes naturelles sur divers marchés majeurs à travers le pays de 2000 à 2020. Nous avons mesuré l’évolution des loyers dans certains endroits. Comme à Atlanta, Détroit, Miami et San Francisco, les propriétaires demandaient des appartements dans des quartiers touchés par la catastrophe. Nous avons ensuite comparé ces villes avec des quartiers similaires qui n’ont pas été touchés par les catastrophes.
Nous avons constaté que les catastrophes naturelles ont fait augmenter les loyers au cours de ces deux décennies de 4 à 6 %. Cela signifie que les loyers étaient au moins 4 % plus élevés qu’ils ne l’auraient été en l’absence de la catastrophe.
Ces hausses de loyers ont été particulièrement évidentes et pernicieuses après les incendies de forêt en Californie.
Il ne s’agissait pas seulement d’effets à court terme. Il a fallu 18 mois pour que les pleins effets se fassent sentir sur le marché, et ils n’ont jamais complètement disparu. Même quatre ans après la catastrophe, les locataires payaient encore 2 à 3 % de plus que ce qu’ils auraient payé sans la catastrophe.
En bref, nous avons constaté que les catastrophes modifient de façon permanente les marchés du logement locatif. Ils éliminent les logements anciens et abordables, permettant aux promoteurs de construire à leur place des logements plus récents, haut de gamme, voire luxueux. Ces changements font grimper les coûts d’assurance et les catastrophes incitent les villes à adopter des codes de construction plus stricts qui, à leur tour, augmentent les coûts de construction dans le but de mieux résister aux catastrophes futures.
L’ampleur de l’augmentation des loyers dépend toutefois de la manière dont les communautés et les autorités réagissent à la catastrophe.
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L’aide fédérale peut ralentir la croissance des loyers
Nous avons constaté que les loyers n’augmentaient pas aussi rapidement lorsque le gouvernement est intervenu pour aider.
Plus précisément, nous avons étudié les marchés où le Congrès avait utilisé le programme Community Development Block Grant Disaster Recovery – CDBG-DR –, octroyant des subventions par l’intermédiaire du ministère du Logement et du Développement urbain. Ce financement fédéral est généralement assorti de conditions et de « conditions de loyer » exigeant souvent qu’une partie importante de l’argent soit utilisée pour construire des logements abordables.
Au moins une de ces subventions de secours en cas de catastrophe a été accordée chaque année entre 2003 et 2020. Certaines années, le Congrès a alloué jusqu’à 27 subventions différentes à travers le pays à différentes zones touchées par une catastrophe.
Sur ces marchés, nous avons constaté que les loyers continuaient d’augmenter après les catastrophes – mais à un rythme nettement plus lent que sur les marchés où le Congrès n’a pas envoyé ces fonds de secours en cas de catastrophe.
Nous avons approfondi plusieurs études de cas en 2024 pour comprendre pourquoi le programme CDBG-DR est associé à des hausses de loyer plus faibles sur le long terme. Dans cette nouvelle étude, nous avons constaté que les marchés du logement qui ont bénéficié de ces subventions de secours en cas de catastrophe ont pu construire davantage de logements locatifs, atténuant ainsi la pénurie de logements. Ils ont amélioré l’accessibilité financière en s’attaquant directement au problème de la rareté.
Les logements locatifs ont été la clé pour résoudre la crise des loyers. Ces villes, où l’accessibilité était meilleure après la catastrophe, n’ont pas construit plus de maisons unifamiliales que les autres villes. Ils ont construit davantage d’appartements.
Sur ces marchés, ces subventions de secours en cas de catastrophe ont permis au locataire moyen d’économiser entre 780 et 1 080 dollars en frais de logement annuels en 2023.
Nous pensons que ce résultat montre pourquoi il est important non seulement de reconstruire les maisons détruites lors de catastrophes telles que les incendies de Los Angeles, mais aussi de créer de nouvelles opportunités de location dans tous les types de logements.
J’espère après
Ici à Los Angeles, le temps presse déjà.
Les reportages se multiplient selon lesquels les propriétaires augmentent les loyers à des niveaux époustouflants.
Heureusement, il existe des politiques et des programmes gouvernementaux qui peuvent aider les Angelenos à trouver un abri aujourd’hui et qui pourraient aider le marché immobilier de Los Angeles à ne pas devenir encore moins abordable demain.
