L’accession à la propriété – une pierre angulaire du «Dream américain» – est de plus en plus hors de portée pour l’Américain moyen. Au cours des quatre dernières décennies, les prix des logements américains ont augmenté de 75% en termes réels, poussant les coûts de l’accession à la propriété pour le premier acheteur typique à un niveau record. Dans le même temps, ces prix en hausse ont considérablement augmenté la richesse des propriétaires existants.
En tant que sociologue qui étudie les inégalités en Amérique à travers l’objectif du logement, j’ai passé les dernières années à examiner comment l’augmentation des prix des maisons a affecté l’écart de richesse entre les ménages blancs et noirs, ce qui s’est considérablement élargi au cours des quatre dernières décennies. Les familles blanches avaient environ 90 000 $ de richesse de plus – en 2021 dollars – que leurs homologues noirs en 1984, un écart alarmant. Mais d’ici 2021, l’écart s’est élargi à près de 160 000 $.
Mes récentes recherches évaluées par des pairs, publiées dans la revue Social Problems, ont révélé que la hausse des prix des logements entre 1984 et 2021 représentait la majeure partie de cet écart d’élargissement. En utilisant les données de l’étude du panel de l’Université du Michigan sur la dynamique des revenus, qui suit un groupe de familles américaines représentatifs à l’échelle nationale au fil du temps, j’ai exploré comment les trajectoires de richesse des propriétaires auraient différé si elles n’avaient pas bénéficié de l’augmentation des prix des logements.
J’ai constaté que l’appréciation du marché du logement élargissait l’écart médian de richesse entre les ménages blancs et les ménages noirs de près de 50 000 $ entre 1984 et 2021. Étant donné que les prix des maisons ont continué à augmenter depuis 2021, il est juste de supposer que cet écart s’est élargi au cours des dernières années .
Pourquoi une marée montante ne soulève pas tous les bateaux
J’ai également enquêté pourquoi la hausse des prix des logements a élargi l’écart de richesse. La cause la plus importante est la disparité de longue date des taux d’accession à la propriété. Les ménages blancs avaient un taux d’accession à la propriété de 74% à la fin de 2021, contre seulement 43% pour les ménages noirs. En conséquence, ils étaient beaucoup plus susceptibles d’avoir bénéficié de l’augmentation de la valeur des maisons, ce qui a directement augmenté leur capital domestique.
Les propriétaires blancs ont également tendance à posséder des maisons plus chères que les propriétaires noirs. Bien qu’il s’agisse d’un facteur moins important, cela signifie qu’ils ont connu de plus grands gains absolus dans les capitaux propres que les propriétaires noirs du même pourcentage de hausse du marché du logement.
Cependant, j’ai également trouvé une exception intéressante: les propriétaires noirs ont davantage profité des tendances du marché du logement au niveau du quartier. Une explication possible est que la gentrification des quartiers noirs au cours des dernières décennies a conduit à une appréciation du marché du logement dans ces quartiers – ce qui a renforcé de manière disproportionnée les capitaux propres des propriétaires noirs existants.
L’impact de l’histoire – et des idées pour l’avenir
Je me suis intéressé aux inégalités du logement et des richesses lorsque j’ai fréquenté des études supérieures dans la région de la baie de San Francisco, l’un des marchés de logement les moins abordables au monde. De nombreux propriétaires qui avaient acheté leur maison dans les années 1970 pour des dizaines de milliers de dollars étaient désormais assis à des millions de dollars en capital domestique. Pendant ce temps, l’achat d’une maison dans ce domaine semblait hors de portée pour toutes les familles, sauf les plus hautes gagnantes, verrouillant efficacement les locataires des effets de la richesse de la hausse des prix des logements.
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Ma curiosité pour l’augmentation des prix des logements m’a amené à explorer comment ils façonnent les inégalités de la richesse – non seulement entre les propriétaires et les locataires, mais aussi entre les groupes raciaux. Plus je lis, plus j’en apprenais sur les nombreuses barrières juridiques, politiques et sociales qui ont empêché les familles noires de devenir propriétaires.
Il s’agit notamment de politiques de zonage d’exclusion et d’alliances raciales qui ont verrouillé les familles noires dans de nombreux quartiers, une réduction de l’accès aux prêts hypothécaires dans des quartiers historiquement noirs, et l’embauche persistante et la discrimination en milieu de travail qui ont empêché les familles noires d’accumuler des richesses.
S’attaquer à ces inégalités nécessitera des solutions politiques réfléchies. En tant que sociologue qui étudie ces problèmes, j’ai quelques recommandations sur les politiques contemporaines qui peuvent accroître l’accès à l’accession à la propriété pour les ménages moins riches. Compte tenu des disparités raciales dans la richesse, ces politiques aideraient également à réduire les lacunes raciales dans l’accession à la propriété:
Réformer les réglementations locales du logement: En assouplissant les restrictions sur le développement du logement, les villes peuvent aider à atténuer la pénurie de logements qui contribue à faire grimper les prix des maisons. Austin, Texas, est un exemple d’une ville qui a réussi à réduire la hausse des prix des maisons en augmentant considérablement sa construction de logements. La baisse des prix des logements permettrait alors à une plus grande gamme de familles de posséder des maisons.
Mettre en œuvre les taxes sur la valeur des terres: les impôts fonciers traditionnels peuvent décourager le développement résidentiel parce que les propriétaires fonciers paient des impôts plus élevés après avoir développé leurs terres. En revanche, les taxes sur la valeur des terres ne sont évaluées que sur la valeur des terres, ce qui encourage les propriétaires fonciers à mettre leurs terres à l’usage le plus productif. Au fil du temps, les taxes sur la valeur des terres entraîneraient un plus grand développement résidentiel dans les zones qui en ont le plus besoin, ce qui réduirait alors les pressions à la hausse des prix des logements.
Subventionner l’accession à la propriété: Bien que l’utilisation de fonds fédéraux pour subventionner l’accession à la propriété comporterait le risque de gonfler les prix, cela pourrait aider davantage de ménages à faible revenu à entrer et à maintenir la propriété et à bénéficier ainsi de l’appréciation future du marché du logement.
Orientations futures pour la recherche
J’étends actuellement ces travaux dans plusieurs directions. En collaboration avec la sociologue de l’Ohio State University Chinyere Agbai et le Stone Center for Inequality Dynamics Student Associate Nils Neumann, j’examine comment la déduction des intérêts hypothécaires à domicile a affecté l’écart de richesse entre les ménages blancs et noirs au fil du temps. Introduit en 1913, cette déduction est l’une des plus grandes allégements fiscaux disponibles pour les ménages américains, mais les ménages noirs sont beaucoup moins susceptibles que les ménages blancs d’en bénéficier, en partie en raison des taux de propriété de la propriété.
Nos résultats préliminaires suggèrent que la déduction des intérêts hypothécaires à domicile a considérablement élargi l’écart de richesse entre les ménages blancs et noirs au cours des dernières décennies.
J’enquête également sur le rôle des richesses parentales pour aider les enfants à acheter des maisons sur des marchés de logement de plus en plus inabordables. Mes résultats suggèrent que les jeunes acheteurs de maisons dans des zones coûteuses proviennent de milieux beaucoup plus riches et reçoivent plus d’aide financière lors de l’achat de leur maison que les acheteurs pour la première fois dans d’autres quartiers. J’ai également constaté que l’aide familiale rend les jeunes adultes beaucoup plus susceptibles de devenir des propriétaires pour la première fois.
Si les Américains veulent travailler à créer une société plus équitable, la compréhension des liens entre le logement, la richesse et les inégalités raciales est un point de départ important.
