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Dans le marché immobilier en pleine effervescence d’aujourd’hui, gagner une guerre d’enchères peut ressembler à un triomphe. Mais mes recherches montrent que cela comporte souvent un piège : les acheteurs qui remportent les guerres d’enchères ont tendance à subir la « malédiction du gagnant », en payant systématiquement trop cher pour leur nouvelle maison.
Je suis économiste immobilier et mes collègues et moi avons analysé près de 14 millions de ventes de maisons dans 30 États américains sur environ deux décennies. Nous avons constaté que les personnes qui payaient plus que le prix demandé pour leur maison – signe fiable d’une guerre d’enchères – étaient plus susceptibles de ne pas rembourser leur prêt hypothécaire et obtenaient des rendements nettement plus faibles.
De combien plus faible ? En moyenne, les acheteurs de maison qui ont remporté les guerres d’enchères ont vu des rendements annuels inférieurs d’environ 1,3 point de pourcentage à ceux qui ne l’ont pas fait, avons-nous constaté. Nous avons spécifiquement examiné les rendements « sans effet de levier », c’est-à-dire essentiellement les rendements que vous obtiendriez si vous achetiez la maison au comptant, sans tenir compte d’un prêt hypothécaire.
Étant donné que le propriétaire type de notre échantillon a détenu une propriété pendant 6,3 ans avant de la vendre, cela se traduit par un trop-payé d’environ 8,2 %. Les gagnants de la guerre des enchères étaient également 1,9 points de pourcentage plus susceptibles de faire défaut.
Peut-être que cette perte en vaudrait la peine pour quelqu’un qui aime absolument la propriété – mais nous avons constaté que les acheteurs qui achètent après une guerre d’enchères sont également plus rapides à revendre. Cela suggère que leur trop-payé repose moins sur une affection durable que sur une fièvre de guerre des enchères.
Nous avons également constaté que les effets de la malédiction du vainqueur – une plus faible appréciation des logements et des taux de défaut plus élevés – sont plus forts dans les endroits où les guerres d’enchères sont plus fréquentes. Un exemple est ma ville natale de Rochester, dans l’État de New York, qui est devenue un point chaud de guerre d’enchères ces dernières années.
Qui en fait les frais ? Nous avons constaté que les acheteurs noirs et hispaniques à faible revenu sont plus susceptibles de payer trop cher dans les guerres d’enchères, ce qui les rend plus susceptibles de souffrir de la malédiction du vainqueur. Cela suggère que la surchauffe des marchés immobiliers peut aggraver les inégalités.
Pourquoi c’est important
Bien que le logement soit la plus grande forme de richesse que possèdent les Américains, les recherches antérieures sur la malédiction du vainqueur portaient principalement sur les ventes aux enchères de terrains et les fusions d’entreprises – et non sur les quelque 76 millions de maisons unifamiliales occupées par leur propriétaire. Notre travail est le premier à montrer la preuve directe de la malédiction du vainqueur sur les marchés immobiliers résidentiels.
C’est important maintenant parce que le marché immobilier se refroidit. Ceux qui ont acheté sur le marché immobilier post-pandémique et ont mis leur maison en vente en 2025 sont déjà confrontés au risque de vendre à perte. Étant donné que ce risque pèse de manière disproportionnée sur les acheteurs de maison noirs et hispaniques, il pourrait encore creuser l’écart de richesse.
Selon une mesure, les saisies ont augmenté de 18 % d’une année sur l’autre. Si le poids de ces pertes tombe sur les propriétaires à faible revenu ou autrement vulnérables, cela pourrait entraîner une augmentation de l’insécurité du logement et du sans-abrisme.
La bonne nouvelle est que la malédiction du vainqueur pourrait être évitée. De meilleures ressources pour préparer les premiers acheteurs de maison et une éducation financière complète liée aux hypothèques et aux dettes pourraient être utiles.
Ce qu’on ne sait toujours pas
Il est possible que des processus d’appel d’offres plus transparents – ou même des systèmes d’enchères formels pour les maisons populaires – puissent mieux informer les acheteurs potentiels et les aider à conjurer la tentation de payer trop cher. Les États-Unis devraient-ils exiger des courtiers immobiliers ou des banques qu’ils avertissent leurs clients de réfléchir à deux fois avant de dépasser le prix demandé ? Ou serait-ce injuste pour les vendeurs ? Des recherches expérimentales sur ces points seraient utiles.
Enfin, notre recherche se concentre sur le marché immobilier américain. La question de savoir si la malédiction du vainqueur affectera les acheteurs d’autres pays reste ouverte.
Le Research Brief est un bref aperçu de travaux universitaires intéressants.
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