De nombreux propriétaires du Colorado sont sous-assurés : voici ce qu’il faut faire avant le prochain incendie

La plupart des propriétaires du Colorado ne disposent pas d’une couverture d’assurance suffisante pour reconstruire leur maison après une perte totale. C’est ce que révèle notre nouvelle recherche examinant si les maisons détruites lors de l’incendie de Marshall au Colorado – qui a brûlé plus de 1 000 maisons dans la banlieue du comté de Boulder – ont été reconstruites.

Nous sommes des économistes qui étudions les ressources financières dont disposent les ménages pour faire face aux catastrophes, notamment l’assurance, le financement participatif et l’aide fédérale en cas de catastrophe.

Au cours des cinq dernières années, les primes d’assurance au Colorado ont augmenté de près de 60 %, en raison des pertes croissantes dues aux incendies de forêt, à la grêle et à d’autres catastrophes. Ces tendances ne sont pas propres au Colorado. Ils reflètent une réévaluation nationale plus large des risques.

Notre nouvelle recherche met en lumière cette question en reliant les données confidentielles au niveau contractuel aux résultats réels de la reconstruction.

Notre étude analyse 3 089 polices d’assurance de 14 grands assureurs détenues par des personnes touchées par l’incendie de Marshall. Les résultats proposent des mesures concrètes que les propriétaires peuvent prendre dès maintenant pour réduire le risque de détenir une couverture insuffisante.

La sous-assurance est-elle courante ?

La sous-assurance est déterminée en comparant le montant de la couverture dont dispose un propriétaire pour reconstruire la structure physique de sa maison au coût réel de reconstruction après une catastrophe.

Pour estimer le coût de reconstruction de chaque maison, l’étude a utilisé un logiciel de calcul des coûts de construction et a ajusté les estimations pour les aligner sur un échantillon de devis de construction réels reçus par les propriétaires après l’incendie de Marshall.

Nous avons constaté que 74 % des propriétaires touchés par l’incendie de Marshall étaient sous-assurés, et 36 % étaient si gravement sous-assurés que leur police couvrait moins de 75 % du coût de reconstruction.

D’après nos recherches, la sous-assurance ne constitue pas seulement un problème pour les ménages les plus pauvres. Même parmi les ménages dont les revenus sont supérieurs à 180 000 $ US, 72 % détenaient des polices qui ne couvraient pas le coût d’une reconstruction complète.

Les cotes de crédit et les montants des dettes hypothécaires n’étaient pas liés au degré de sous-assurance des personnes.

Après des incendies majeurs, les coûts de construction augmentent généralement à mesure que des centaines de survivants reconstruisent en même temps. Pour aider à gérer ce risque, de nombreux propriétaires souscrivent une police d’assurance coût de remplacement prolongé, qui augmente la couverture d’un pourcentage défini de la limite de couverture existante si les coûts de reconstruction finissent par dépasser la limite de couverture.

Quatre-vingt-sept pour cent des polices Marshall Fire que nous avons étudiées comprenaient une couverture étendue. Mais près des trois quarts d’entre eux ne parviennent toujours pas à couvrir l’intégralité des coûts de reconstruction. Notre étude a révélé que même si les politiques de couverture étendue atténuent l’impact de l’inflation des coûts de construction après un incendie, elles ne résolvent pas le problème plus profond de la sous-assurance.

En d’autres termes, même sans la hausse des coûts, la plupart des ménages avaient dès le départ souscrit trop peu de couverture.

Achats de prix par rapport à la couverture dont vous avez réellement besoin

Nos recherches révèlent que la compagnie d’assurance choisie par un ménage prédit fortement le niveau de couverture dont dispose le ménage. Et ce, même après avoir tenu compte du revenu, du statut hypothécaire, de la cote de crédit, de la valeur de la maison et des caractéristiques de la propriété. En d’autres termes, les assureurs diffèrent systématiquement dans les niveaux de couverture qu’ils tendent à proposer.

Lorsqu’ils font leurs achats, les propriétaires s’intéressent à la prime globale, ou au coût total de l’assurance, mais pas au montant de couverture réellement acheté par cette prime. En effet, si les acheteurs comparaient les devis des assureurs pour le même montant de couverture, ils gagneraient environ 290 $ par an en valeur, soit environ 10 % de la prime annuelle moyenne d’assurance habitation.

Pourquoi la sous-assurance ralentit la reprise

La sous-assurance n’est pas un problème abstrait compensé par l’épargne, les prêts et l’aide fédérale. Cela laisse de réelles lacunes dans la reconstruction.

L’étude a révélé que lorsque la couverture d’assurance d’un ménage est inférieure au coût de remplacement de la maison, le ménage a beaucoup moins de chances de se reconstruire après une perte totale. Au lieu de cela, certaines familles finissent par vendre et déménager.

En fait, la recherche montre que si tous les ménages sous-assurés de l’échantillon avaient été entièrement assurés, 25,4 % des propriétaires auraient demandé un permis de reconstruction dans l’année suivant l’incendie, au lieu des 18,8 % qui l’ont fait. De plus, seulement environ 5,4 % des propriétaires auraient vendu leur propriété détruite cette année-là, contre 9,7 % qui l’ont fait. Dans l’ensemble, cela signifie que davantage de familles auraient pu reconstruire et rester dans leurs communautés.

Ce que les propriétaires du Colorado peuvent faire maintenant

Voici quelques mesures pratiques que les propriétaires du Colorado peuvent prendre pour s’assurer que leur couverture suit le rythme croissant des risques et des coûts de reconstruction :

Lors de l’obtention de devis ou d’un renouvellement, demandez une comparaison côte à côte où les limites de couverture et les éventuelles couvertures étendues restent constantes entre les assureurs. Acheter de cette façon permet d’éviter une sous-assurance en quête d’une prime inférieure.

Revisitez les limites après des rénovations et de grands changements économiques. Les coûts de construction dans la région ont fortement augmenté avant l’incendie de Marshall en raison de la pandémie et de l’inflation qui en découle. Si vous n’avez pas mis à jour votre couverture récemment, revoyez-la chaque année, surtout si vous avez rénové ou ajouté de la superficie en pieds carrés.

Tenez compte de la réputation de l’assureur et de sa présence locale. Différentes compagnies d’assurance proposeront différentes limites de couverture pour exactement la même propriété. L’étude révèle que les entreprises profondément enracinées dans la communauté sont moins susceptibles de sous-assurer, probablement en raison de préoccupations concernant leur réputation – un élément qui mérite d’être mis en balance avec le prix.

Le Front Range continuera à faire face à des saisons d’incendies de forêt où le vent, la sécheresse et l’inflammation humaine interagissent dans les zones peuplées, et il est peu probable que les primes reviennent rapidement. Pour les ménages, l’étape la plus pratique consiste à acheter une assurance et à renouveler ses polices comme si une perte totale pouvait survenir demain.