Ces dernières années, le Colorado a été l’exemple type de la crise du logement aux États-Unis. Autrefois un État relativement abordable, le prix de l’immobilier a été multiplié par six au cours des trois dernières décennies, dépassant même la Floride et la Californie.
Autrefois un problème confiné aux villes côtières, le logement inabordable est devenu de plus en plus un problème au cœur du pays.
Comme ailleurs, il n’y a pas une seule raison pour laquelle l’immobilier est devenu si cher au Colorado. Au lieu de cela, il y en a plusieurs : la demande augmente parmi les millennials, les seniors restent plus longtemps dans leur maison, les investisseurs achètent des résidences secondaires et des locations à court terme, et la construction de logements n’a pas suivi le rythme. Viennent ensuite les perturbations de la chaîne d’approvisionnement et les pénuries de main-d’œuvre.
Le résultat? Le Colorado connaît une croissance démographique en déclin, une augmentation du nombre de sans-abrisme et des difficultés de recrutement pour les employeurs.
Mais une nouvelle législation pourrait changer cela.
Cette année, l’Assemblée générale du Colorado a adopté plusieurs lois qui, de mon point de vue en tant qu’expert en matière d’immobilier et d’utilisation des terres, feront du Colorado un leader national en matière d’amélioration de l’accessibilité au logement.
Le 13 mai 2024, le gouverneur du Colorado, Jared Polis, a signé un projet de loi exigeant que les gouvernements locaux planifient et zonent davantage d’appartements et de copropriétés à proximité des gares de transport en commun. Le même jour, le gouverneur a signé une loi autorisant la construction d’unités d’habitation accessoires – de petits appartements situés sur le même terrain qu’une maison unifamiliale – dans les grandes villes. Ces projets de loi faisaient suite à d’autres qui éliminaient les exigences minimales de stationnement des véhicules pour les appartements et devançaient les règles locales interdisant aux personnes de vivre avec des colocataires. Ces changements rendront le logement plus abordable en permettant aux promoteurs de construire davantage de logements – et plus diversifiés – à moindre coût.
D’autres lois encore, notamment un projet de loi qui donnerait aux gouvernements locaux le droit d’acheter des logements existants afin de préserver l’abordabilité, arriveront bientôt sur le bureau du gouverneur. Chacune de ces actions vise à contenir les coûts du logement pour les promoteurs et les demandeurs de logement.
Restreindre les nouveaux logements pose des problèmes
Pour mettre fin à la crise du logement, les gouvernements doivent se débarrasser des règles qui empêchent les promoteurs de construire de nouveaux logements.
Depuis des décennies, les économistes observent que les lois de zonage restrictives dans certaines des villes les plus riches du pays constituent un facteur majeur bloquant tout nouveau développement.
Selon la loi de l’offre et de la demande, limiter l’offre de logements fait augmenter les prix des logements.
Cela ne signifie pas seulement qu’il est difficile d’acheter une maison à Boulder ou à Vail. Les logements inabordables dans les villes américaines prospères ont des conséquences considérables. Cela accroît l’écart de richesse des ménages entre les propriétaires existants et les locataires aux revenus plus élevés. Cela réduit le dynamisme de la main-d’œuvre, car les travailleurs ne peuvent pas se permettre de déménager là où ils pourraient trouver des emplois mieux rémunérés et plus productifs. Cela nuit à son tour à la croissance économique nationale. Les logements inabordables aggravent également les inégalités raciales et accélèrent la gentrification et les déplacements dans les quartiers à faible revenu.
La crise de l’accessibilité financière au logement aggrave même le changement climatique. Alors que les gens recherchent un logement moins cher plus loin des centres d’emploi, leurs déplacements domicile-travail produisent davantage d’émissions de gaz à effet de serre.
Photo AP/Richard Vogel
Le Colorado s’attaque aux problèmes de front
La loi du Colorado sur le logement axée sur les transports en commun vise à résoudre ces problèmes. Et, comme le suggèrent mes prochaines recherches, cela pourrait s’avérer plus efficace que les interventions d’autres États pour rendre le logement plus abordable.
À commencer par l’Oregon en 2019, plusieurs États ont attaqué le zonage unifamilial en annulant les lois de zonage locales qui n’autorisent qu’une seule maison individuelle par parcelle. De nombreuses villes ont adopté des changements similaires.
Les partisans de ces réformes vantent ces réformes, mais l’élimination du zonage unifamilial n’a produit que peu de nouveaux logements.
Fortes de mon expérience en tant qu’avocat spécialisé dans l’aménagement du territoire, mes recherches démontrent certains des problèmes liés aux réformes de zonage unifamilial bien intentionnées : il est trop coûteux et difficile de financer des projets qui ajoutent sporadiquement seulement une ou deux unités supplémentaires aux propriétés. De plus, les petits projets comme ceux-ci n’attirent pas les développeurs expérimentés.
Permettre des logements à plus forte densité, réduire les frais de développement et accélérer les délais d’autorisation se traduira par une construction plus rapide de davantage de logements, selon mes recherches.
La législation du Colorado réussit mieux à exploiter les forces du marché. La nouvelle loi de l’État sur le développement axé sur les transports en commun exige que 31 villes planifient et zonent des logements à une densité moyenne de 40 unités d’habitation par acre dans un rayon d’un demi-mile d’une gare de transport en commun fixe ou d’un couloir de bus à haute fréquence. Cela équivaut à peu près à un immeuble d’appartements de trois ou quatre étages.
Il est impossible de prédire exactement combien de nouveaux logements cette loi va créer. Mais l’agence de transport en commun de la région de Denver dispose de 77 stations de train léger sur rail, et la loi obligera les gouvernements locaux à planifier et à zoner environ 60 000 unités de logement autour de ces seules stations. Ce nombre d’unités contribuerait à combler la pénurie de logements de 101 000 unités au Colorado. Et c’est sans compter les unités qui pourront être construites le long des lignes de bus.
La nouvelle loi s’appuie sur des expériences menées dans le Massachusetts et en Californie, où les gouvernements des États ont commencé à exiger des villes qu’elles établissent des zones et éliminent les formalités administratives concernant les logements à densité modérée à proximité des transports en commun. Cependant, la loi du Colorado va plus loin en permettant un développement beaucoup plus dense, reflétant les lois de développement axées sur les transports en commun adoptées localement et très efficaces à Minneapolis et à Los Angeles.
La loi du Colorado est idéale pour les développeurs. Les projets de taille moyenne constituent le type de construction de nouveaux logements multifamiliaux le plus rentable, selon le Terner Center for Housing Innovation de l’Université de Californie à Berkeley. En effet, ils peuvent être construits avec des matériaux peu coûteux tels que le bois et ne nécessitent pas de composants spécialisés en matière de sécurité des bâtiments qui entrent dans la construction de gratte-ciel.
Les promoteurs peuvent répartir les coûts de ces projets sur un plus grand nombre d’unités que, par exemple, dans un duplex ou un triplex. Dans des conditions de marché appropriées ou avec des incitations modestes, les projets de plus grande envergure permettent aux promoteurs de réserver plus facilement des logements abordables à des prix abordables inférieurs aux taux du marché si les gouvernements locaux l’exigent.
De par leur conception, les résidents de ces nouvelles maisons auront un accès facile aux transports en commun, ce qui devrait atténuer les problèmes de qualité de l’air du Colorado et réduire son empreinte carbone. En conséquence, une large coalition de défenseurs du logement, des transports et de l’environnement a soutenu le projet de loi.
La loi du Colorado axée sur les transports en commun répond également à un argument courant contre l’intervention de l’État dans la réglementation de l’utilisation des terres. Les opposants soutiennent que les lois des États régissant l’utilisation des terres portent atteinte au droit des communautés locales à se gouverner elles-mêmes.
Le contrôle local est un dogme politique, voire juridique, dans de nombreux États. Honorant la forte tradition d’autonomie du Colorado, le projet de loi de développement axé sur les transports en commun permet aux villes de déterminer où, dans leurs zones de transit, autoriser les logements multifamiliaux. Une ville pourrait par exemple répartir les unités nécessaires dans ses zones de transit ou les concentrer dans un endroit particulier. Mais ils ne peuvent pas refuser de les construire en premier lieu.
