Aux États-Unis, les loyers ont atteint des niveaux stupéfiants ces dernières années. Des millions de locataires consacrent plus de 30 % de leurs revenus au loyer et aux services publics, une situation que les experts en logement qualifient de lourde de coûts.
Les loyers élevés touchent presque tous les segments de la population, mais constituent un fardeau particulièrement lourd pour les immigrants, en particulier ceux qui ne sont pas encore devenus citoyens américains. Les immigrants, qu’ils soient avec ou sans papiers, jouent un rôle important dans l’économie américaine. Ils fournissent souvent la main-d’œuvre la moins chère dans les secteurs les plus risqués. Pourtant, elles ne sont toujours pas largement acceptées ni soutenues dans de nombreuses villes américaines.
Nous sommes des géographes qui étudions les enjeux du marché du logement, notamment la diversité raciale et ethnique et l’abordabilité du logement. Nos recherches sur Nashville, qui est devenue une métropole d’immigration dans le sud des États-Unis, suggèrent que les résidents nés à l’étranger qui ne sont pas encore citoyens sont bien plus confrontés à des loyers élevés que les autres groupes.
De nombreux travailleurs immigrés de Nashville consacrent plus de 50 % de leurs revenus au loyer. Cela fait qu’il leur est difficile d’accéder à l’éducation et à la formation professionnelle, à une alimentation saine, aux soins de santé et à d’autres nécessités qui peuvent les aider à participer en tant que résidents productifs. Les lourdes charges de loyer compromettent leur capacité à bénéficier d’un niveau de vie plus élevé et à s’intégrer dans la société en général.
Alors que les immigrants se dispersent de plus en plus aux États-Unis, nous pensons que les villes qui accueillent de nouveaux résidents nés à l’étranger devraient anticiper un besoin croissant de logements abordables.
Des temps difficiles pour les locataires
Les 15 dernières années ont été difficiles pour les locataires de tout le pays. Lors de la récession de 2008-2009, déclenchée par l’effondrement du marché immobilier, des millions de personnes ont perdu leur logement à cause d’une saisie et sont devenues locataires. Le resserrement du financement a rendu plus difficile l’achat d’une maison pour les autres. En 2015, près de 43 millions de ménages avaient été poussés vers la location.
Aujourd’hui, environ 37 % des logements américains sont occupés par des locataires. En 2020, près de 46 % des locataires américains consacraient plus de 30 % du revenu de leur ménage au loyer. En juin 2021, le loyer mensuel médian dans les 50 plus grandes villes américaines était de 1 575 $, soit une augmentation de 8,1 % par rapport à juin 2020.
Les charges de loyer les plus lourdes pèsent de manière disproportionnée sur les minorités. Près de 46 % des ménages locataires dirigés par des Afro-Américains doivent payer un loyer, contre 34 % des ménages blancs.
La pandémie de COVID-19 a aggravé l’insécurité du logement pour les personnes de couleur en raison de politiques racistes de longue date et de disparités sanitaires et économiques généralisées. Les locataires de couleur ont été confrontés à des coûts et à des taux d’expulsion plus élevés. À Nashville, cela était particulièrement vrai dans les communautés latino-américaines et somaliennes.
Pourquoi le logement des immigrants est important
L’immigration est le principal moteur de la croissance démographique aux États-Unis, ce qui est important pour pourvoir les emplois et augmenter les recettes fiscales. Après avoir diminué en raison des restrictions imposées par la pandémie en 2020-2022, l’immigration vers les États-Unis a recommencé à croître, ajoutant 1,1 million de nouveaux résidents en 2023.
Les résidents nés à l’étranger représentent aujourd’hui 7,15 % de la population américaine. La plupart de ces immigrants ne sont pas citoyens, même si plus de 878 000 personnes sont devenues citoyens en 2023. La durée médiane que ces nouveaux citoyens ont passée aux États-Unis avant d’être naturalisés était de sept ans.
Nashville est la plus grande métropole du Tennessee et l’une des portes d’entrée d’immigration à la croissance la plus rapide du Sud. Il abrite plus de 37 % de la population latino-américaine du Tennessee et constitue une destination majeure pour les Latinos et autres résidents nés à l’étranger depuis le début des années 2000.
Pour notre recherche, nous avons utilisé les estimations des données de recensement pour 2015-2019 du National Historical Geographic Information System couvrant les 13 comtés de la région métropolitaine de Nashville, qui contiennent 372 secteurs de recensement. Nous avons constaté que les quartiers de Nashville les plus diversifiés sur le plan racial et ethnique avaient les niveaux de loyer les plus élevés.
Cela inclut les secteurs de recensement avec une proportion élevée de résidents nés à l’étranger qui ne sont pas encore citoyens, surtout si ces résidents sont noirs ou latinos. Notre analyse des 37 secteurs de recensement (10 % du total de la région) avec les plus grandes proportions de résidents nés à l’étranger qui ne sont pas encore citoyens montre que le loyer mensuel moyen payé par un ménage dans ces secteurs était de 1 306,20 $, contre 1 288,70 $ dans l’ensemble de la métropole.
Dans les 37 zones comptant les plus grandes proportions de résidents latino-américains et noirs, nous avons constaté qu’environ 21 % des ménages consacraient plus de 50 % de leur revenu au loyer.
Nos résultats corroborent d’autres analyses scientifiques sur les réfugiés somaliens de Nashville, qui ont tendance à être regroupés dans des communautés qui abritent également d’autres groupes divers, notamment des Égyptiens et d’autres immigrants africains. Dans ces zones, la gentrification et la rénovation urbaine ont forcé plusieurs communautés noires et somaliennes à quitter la propriété pour se tourner vers la location.
Nous pensons que des groupes spécifiques de résidents nés à l’étranger n’étaient peut-être pas éligibles ou ne savaient pas comment postuler aux programmes d’aide au logement et au loyer financés par le gouvernement et ont peut-être dû en conséquence louer auprès de propriétaires prédateurs. Certains immigrants musulmans évitent également de demander des prêts bancaires en raison d’un concept bancaire islamique appelé ribā, qui considère que le fait de facturer des intérêts sur les prêts est injuste et exploiteur.
De manière plus encourageante, nous avons constaté que les quartiers dotés d’un parc de logements plus récents, construits depuis 2000, ont des charges de loyer relativement inférieures, même si ces quartiers abritent de nombreux résidents noirs et issus de minorités non asiatiques. Cela suggère que les nouveaux développements ont un rôle important à jouer dans la réduction des loyers, en particulier dans les zones suburbaines relativement abordables. Dans les 37 secteurs de recensement comptant le plus grand nombre de résidents nés à l’étranger qui ne sont pas encore citoyens, environ 28 % du parc total de logements a été construit en 2000 ou après, contre 23 % à Nashville.
Agence métropolitaine de développement et de logement, CC BY-ND
Alléger le fardeau des loyers
L’un des meilleurs moyens d’atténuer le fardeau des loyers est de construire davantage de logements et de créer des logements abordables. Cependant, les communautés s’opposent parfois aux projets de logements abordables et au zonage favorable au développement par crainte de la criminalité, des embouteillages ou de populations considérées comme indésirables. Nashville n’échappe pas à ce syndrome.
Le coût du logement est un sujet brûlant dans la région de Nashville depuis le milieu des années 2010. Un rapport de l’Urban Institute de 2023 recommandait de créer des logements plus abordables à Nashville en promouvant des partenariats entre les établissements universitaires, confessionnels et de soins de santé qui possèdent des terrains qui pourraient être aménagés pour le logement. Et le Conseil métropolitain de la région de Nashville prévoit de réorganiser considérablement les codes du bâtiment pour promouvoir la construction de nouveaux logements.
Toutefois, les critiques affirment que le Conseil accorde trop de poids aux arguments anti-développement. Et il y a peu de discussions sur les moyens spécifiques d’aider les groupes qui ne sont pas éligibles aux avantages et à l’assistance dont disposent les citoyens américains.
Photo AP/Jonathan Mattise
Une priorité pour les villes
Nos recherches montrent que créer davantage d’opportunités de location peut contribuer à réduire le fardeau du loyer pour tous. Nous voyons un grand potentiel pour approfondir cette recherche grâce à des enquêtes communautaires sur les nuances locales qui peuvent alourdir le fardeau des loyers, en particulier les facteurs et les processus qui ne peuvent pas être correctement capturés dans l’analyse des données quantitatives. De nombreux acteurs locaux ont un rôle important à jouer, notamment les élus, les organisations communautaires et à but non lucratif locales qui œuvrent à la promotion des droits des immigrants et des réfugiés.
Compte tenu du rôle important que jouent les immigrants pour pourvoir des emplois et contribuer aux économies locales, nous pensons que les aider à se payer un logement est une stratégie judicieuse, en particulier pour les villes axées sur la croissance.
