Dans les années qui ont suivi la Grande Récession, lorsque les prix de l’immobilier ont chuté de façon spectaculaire, les investisseurs de Wall Avenue ont acheté un grand nombre de maisons unifamiliales pour les louer. En 2022, les grandes sociétés d’investissement possédaient près de 600 000 propriétés de ce sort dans tout le pays.
Les critiques affirment que cette pratique fait grimper les prix de l’immobilier et aggrave la pénurie de logements, rendant plus difficile pour les familles d’avoir les moyens d’acheter. Les défenseurs de l’industrie rejettent ces accusations, arguant que les grandes sociétés d’investissement ne possèdent qu’une infime fraction des logements locatifs unifamiliaux aux États-Unis – moins de 4 % du whole.
En tant que professeur de politique publique à Georgia Tech, je voulais comprendre remark cette tendance affectait mes voisins. J’ai donc analysé plus d’un million de ventes de propriétés dans la région métropolitaine d’Atlanta entre 2007 et 2016. Comme la période d’étude incluait la crise hypothécaire, j’ai exclu les ventes en gros, telles que les tons de maisons saisies, qui ne sont pas disponibles pour les acheteurs typiques. J’ai examiné uniquement les transactions sans lien de dépendance portant sur des maisons individuelles unifamiliales, dans lesquelles acheteurs et vendeurs agissent de manière indépendante.
J’ai découvert que les sociétés d’investissement mondiales qui achètent des propriétés locales nuisent effectivement aux familles d’Atlanta, en particulier aux familles noires.
Transformations de quartier
Au cours de la période que j’ai étudiée, l’accession à la propriété a diminué de plus de 5 factors de pourcentage dans la région métropolitaine d’Atlanta, semblable à une tendance nationale. Pour un quartier moyen, l’achat de maisons par de grands investisseurs corporatifs explique un quart de cette baisse.
Mais lorsque j’ai ventilé l’analyse par race, j’ai découvert que les familles noires étaient beaucoup plus durement touchées : les grandes sociétés d’investissement qui achètent des propriétés locales expliquaient les trois quarts du déclin de l’accession à la propriété des Afro-Américains. En revanche, les Blancs non hispaniques n’étaient en grande partie pas touchés.
Il s’avère que même si les entreprises de Wall Avenue ne contrôlent qu’une partie du marché locatif des maisons unifamiliales à l’échelle nationale, elles peuvent avoir beaucoup plus d’affect au niveau native. Dans la région métropolitaine d’Atlanta, ces entreprises possèdent près d’un tiers de toutes les propriétés locatives unifamiliales. Ils sont encore plus concentrés dans les quartiers à majorité noire, où plus de 10 maisons consécutives peuvent appartenir à la même société.
Dans mon étude, j’ai découvert que les grands investisseurs ont tendance à acquérir des logements dans les quartiers de banlieue à faible revenu et à majorité non blanche. Cela rend l’achat d’une maison encore plus difficile pour les familles de couleur de la classe moyenne, automobile elles sont exclues du marché des enchères par les investisseurs mondiaux.
La maison est l’endroit où se trouve la sécurité financière
L’accession à la propriété a longtemps été l’une des principales voies permettant à la classe moyenne américaine d’accumuler de la richesse. Malgré cela, le taux nationwide d’accession à la propriété a diminué de 5,5 factors de pourcentage entre 2007 et 2016, atteignant son plus bas niveau en cinq décennies de 62,9 %. Même si l’accession à la propriété a quelque peu rebondi depuis 2016, elle reste inférieure aux niveaux d’avant 2008.
Et qui possède ces maisons est fortement divisé par race. Entre 2015 et 2019, plus de 70 % des familles blanches possédaient une maison, contre seulement 41 % des familles noires, selon une analyse du Joint Middle for Housing Research de l’Université Harvard.
Certes, des politiques telles que les pactes raciaux, les pratiques discriminatoires en matière de prêts hypothécaires et la ligne rouge ont alimenté les faibles taux d’accession à la propriété pour les Noirs américains bien avant la Grande Récession. Mais le contrôle croissant des investisseurs mondiaux sur les maisons unifamiliales ne fait qu’élargir les écarts raciaux existants en matière d’accession à la propriété et de richesse.
Orientations pour de nouvelles recherches
Même si mon étude s’est concentrée sur Atlanta, ce n’est pas le seul endroit où les résidents sont en concurrence avec les investisseurs mondiaux pour le logement. Les portefeuilles locatifs unifamiliaux des sociétés d’investissement sont largement concentrés dans les zones métropolitaines de Solar Belt, notamment Phoenix, Charlotte et Jacksonville. Il ne serait pas surprenant de voir des conflits similaires se dérouler dans ces villes.
Depuis que mon analyse s’est arrêtée en 2016, je ne peux pas être sûr que les résidents noirs d’Atlanta soient toujours affectés par les achats de logements par les entreprises de Wall Avenue. De nombreuses sociétés d’investissement sont récemment passées d’un modèle économique d’achat pour louer à un modèle de development pour louer, ce qui pourrait compliquer les choses.
Pendant ce temps, alors que les résidents et les décideurs politiques affirment que les grandes entreprises n’investissent pas dans les communautés locales, les chercheurs manquent de preuves solides que ce soit le cas. Les universitaires devraient étudier si les propriétés appartenant à des propriétaires institutionnels sont plus susceptibles d’être mal entretenues ou de violer le code, comme le suggèrent des preuves anecdotiques.
Il serait également utile d’examiner si les grandes sociétés d’investissement compromettent la collecte des recettes locales en déposant des recours en série pour l’impôt foncier.
Un outil open supply pour la recherche sur les politiques du logement
Il a été difficile pour les chercheurs d’identifier les maisons unifamiliales appartenant à des entreprises, automobile cela nécessite des données immobilières exclusives et des calculs à forte intensité de main-d’œuvre. Dans un projet distinct, mes collègues et moi avons développé une méthodologie easy et conviviale qui permet de surmonter ces défis grâce à l’utilisation de logiciels open supply et de données sur les parcelles fiscales publiques.
Les gouvernements locaux et les organisations à however non lucratif peuvent utiliser notre méthodologie pour dévoiler toutes les propriétés résidentielles appartenant à des entreprises dans n’importe quel quartier et les relier à des résultats tels que des violations du code. L’utilisation d’approches basées sur les données comme celle-ci constitue une étape importante vers l’élaboration de options politiques.
