« On a besoin de 700 millions pour la construction et la rénovation » : face à la crise du logement, les HLM demandent un réengagement de l’État

Malgré les coups, les bailleurs sociaux se mobilisent pour continuer à remplir leur mission. « Nous sommes en bonne voie pour engager la production de 100 000 logements sociaux en 2025 », contre 85 000 en 2024, s’est félicitée mi-septembre Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui représente l’ensemble des organismes HLM.

Autre bonne nouvelle, « nous avons un accroissement du nombre de rénovations avec 125 000 améliorations de l’étiquette énergétique, mais aussi une augmentation de 14 % du nombre de rénovations lourdes avec 82 600 projets », a-t-elle précisé à l’occasion de la conférence de presse précédant l’ouverture du 85e congrès HLM, qui débute ce 23 septembre.

Un secteur en difficulté financière

Ces résultats sont d’autant plus honorables qu’ils s’inscrivent dans un contexte de baisse générale de la construction. « Sur l’année 2024, 330 400 logements ont été autorisés à la construction, soit 12,3 % de moins que lors des douze mois précédents et 28 % de moins qu’au cours des douze mois précédant la crise sanitaire », signalait début 2025 le ministère du Logement.

En cause, entre autres, la hausse des coûts de construction de 27 % en cinq ans, alimentée par les prix élevés du foncier, et, depuis la pandémie, celle des prix des matériaux. Le logement social, qui accueille 18 % des ménages français parmi les plus précaires, a de plus été depuis l’arrivée au pouvoir d’Emmanuel Macron l’objet d’attaques politiques et budgétaires qui ont mis à mal sa capacité à construire, rénover et entretenir. La plus notable a été la mise en place de la RLS en 2018, qui s’est traduite par une ponction annuelle de plus de 1,3 milliard d’euros.

Si on y ajoute la hausse du livret A, qui a coûté en 2022 2,1 % d’intérêts en plus au secteur, on comprend que les bailleurs sociaux soient à la peine pour continuer à investir. En 2023 déjà, leur niveau d’autofinancement a atteint « un seuil critique de 1,5 % des revenus locatifs, soit le niveau le plus faible observé depuis 2014 », souligne l’étude de la Caisse des dépôts publiée le 11 septembre.

Une demande qui augmente de plus en plus vite

Quels que soient les efforts fournis, ils restent très insuffisants par rapport aux besoins qui explosent, alimentés par l’insuffisance de l’offre locative privée et son inadéquation avec le niveau de vie des Français. « La demande HLM a atteint 3 millions de ménages. Elle ne cesse d’augmenter et elle le fait de plus en plus rapidement. Nous avons enregistré 100 000 demandeurs supplémentaires en six mois, quand il en fallait douze précédemment. Le manque de logement irrigue tous les territoires et toutes les catégories sociales », précise la présidente de l’USH. Résultat, un taux de demandes satisfaites de seulement 9,4 % en 2024, selon l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols).

Pour complexifier l’équation, cette demande change. Désormais, les personnes seules forment le premier contingent de demandeurs de HLM (48 % des demandes) et les familles monoparentales le second (24 % selon l’Ancols), obligeant à réorganiser des logements d’abord pensés pour des familles. Surtout, demandeurs et locataires du parc social s’appauvrissent, quand l’offre nouvelle est plus onéreuse.

« La problématique aujourd’hui c’est qu’on court derrière la question du prix du logement et qu’on a en face la problématique du prix des loyers. Il y a un vrai enjeu sur le niveau de loyers. Il faut qu’on arrive à produire plus de Plai et de Plus (les deux catégories les moins chères de HLM). Or, aujourd’hui, la production concerne surtout des PLS (dont le plafond de ressources pour y accéder est de 30 161 euros pour une personne seule hors région parisienne, contre 23 201 euros pour le Plus et 12 759 pour le Plai) parce que pour faire du Plai il faut avoir plus d’aides », résume Marianne Louis, directrice générale de l’USH.

Besoin d’un réengagement de l’État

Pour être en mesure de répondre à ces défis, il faudrait tenir l’objectif de 110 000 nouveaux logements HLM par an, dont une majorité de Plai, estime l’USH. Mais pour continuer à investir, les bailleurs ont besoin d’un réengagement de l’État. Cela passe par la suppression maintes fois demandée de la RLS, mais aussi par la pérennisation des fonds destinés à la rénovation urbaine (Anru).

L’organisation demande surtout un retour de l’État dans le Fonds national d’aide à la pierre (Fnap), destiné notamment à soutenir la construction de logements Plai. « On a besoin d’un minimum de 700 millions pour la construction et la rénovation », estime Emmanuelle Cosse.

Un retour au Fnap, « lieu de pilotage de la production de logements sociaux », serait aussi le signe d’un réinvestissement politique sur le logement. Un sujet qui constitue une préoccupation majeure des Français, mais dont le pouvoir n’a cessé de se désintéresser depuis 2017, guidé par son obsession des économies budgétaires et sa foi dans les vertus régulatrices du marché.